Sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099),
a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que é
de dez anos o prazo prescricional aplicável à restituição da comissão
de corretagem em casos de resolução contratual causada por atraso na
entrega do imóvel, quando a responsabilidade for da construtora ou da
incorporadora. Ainda segundo o colegiado, o prazo deve ser contado a
partir da ciência da recusa em devolver o dinheiro.
O relator do repetitivo, ministro Humberto Martins, destacou que essa tese se distingue daquela fixada no Tema 938, que determinou a prescrição trienal na hipótese em que a causa de pedir
seja o caráter abusivo da cláusula que transfere ao consumidor a
obrigação de pagar a comissão de corretagem. Além disso, segundo o
ministro, o novo entendimento é delimitado pelo sujeito passivo do
pedido de restituição, que é a incorporadora ou a construtora.
"Exclui-se
do âmbito desta afetação, portanto, a controvérsia pertinente à
eventual pretensão restituitória dirigida contra a empresa corretora de
imóveis que atuou na intermediação da unidade autônoma", esclareceu o
relator.
Acordo na origem não impede análise do caso sob a sistemática dos repetitivos
O caso representativo da controvérsia (REsp 1.897.867)
discutia o contrato de promessa de compra e venda de um apartamento que
foi rescindido judicialmente porque a incorporadora descumpriu o prazo
de entrega. Os compradores buscavam a devolução integral dos valores
pagos, incluindo a comissão de corretagem.
Por se tratar de responsabilidade contratual, o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) entendeu que a prescrição seria de dez anos, como prevê o artigo 205 do Código Civil. Não se aplicaria, portanto, a prescrição trienal definida no Tema 938, pois a restituição decorreria da inutilidade da intermediação diante da rescisão do contrato.
A incorporadora interpôs recurso especial, que foi julgado prejudicado
após as partes fazerem um acordo extrajudicial. O relator explicou,
entretanto, que esse fato não impede o julgamento do tema afetado à
sistemática dos recursos repetitivos.
Prazo decenal vem sendo aplicado se a culpa é da incorporadora ou da construtora
Segundo
Humberto Martins, o STJ tinha precedentes divergentes em relação à
comissão de corretagem. Nos casos de pretensão de restituição fundada em
cláusula abusiva, a prescrição trienal do Tema 938 continuou a ser aplicada, em respeito à sua eficácia vinculativa.
Já no caso sob análise, em que a devolução da corretagem se baseia na resolução do contrato por culpa da incorporadora ou da construtora, o ministro destacou que a jurisprudência vem se alinhando no sentido de aplicar a prescrição
decenal, "porquanto o indébito teve uma causa jurídica, que é o
contrato (embora resolvido por inadimplemento), o que afasta a
caracterização de enriquecimento sem causa".
Quanto
ao início do prazo prescricional, o relator afirmou que o direito de
pleitear a resolução do contrato por inadimplemento é potestativo,
assegurado ao contratante inocente, nos termos do artigo 475 do Código Civil.
Contudo, o magistrado afirmou que a pretensão do comprador à
restituição das parcelas pagas é um direito subjetivo, ou seja, que se
realiza por meio de uma prestação a ser cumprida pela incorporadora ou
pela construtora, espontaneamente ou por força de decisão judicial.
"Sob esse prisma, o termo inicial da prescrição
na hipótese em tela não é a data da celebração do contrato, ou a data
de pagamento de cada parcela do contrato (como se sustentou nestes
autos), mas a data em que o adquirente tem ciência da recusa da
incorporadora/construtora em restituir integralmente as parcelas pagas" –
concluiu o ministro, enfatizando ser nesse momento que ocorre a
violação ao direito subjetivo do comprador.
Leia o acórdão no REsp 1.897.867.
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