STJ – Terceiro de boa-fé deve ser protegido ao adquirir imóvel de parte em união estável
Nos regimes de união estável, assim
como nas hipóteses de casamento, há a necessidade de consentimento do
convivente para alienação de imóvel adquirido durante a constância da
relação. Todavia, as peculiaridades que envolvem as uniões estáveis –
como a dispensa de contrato registrado em cartório como requisito para a
validade da união – tornam necessária a proteção do terceiro de boa-fé
que adquire imóvel de um dos conviventes, especialmente nos casos em que
o vendedor se apresenta como solteiro perante a sociedade e não há
notícia da averbação de contrato de convivência.
O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal
de Justiça (STJ) ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná
(TJPR) que manteve alienações de imóveis realizadas pelo ex-companheiro
como forma de proteção ao terceiro comprador, já que o ex-companheiro se
apresentava como único proprietário do bem, não havia registro
cartorário sobre a união estável e os imóveis foram vendidos antes do
reconhecimento judicial da convivência.
“Não havendo registro imobiliário em que inscritos os imóveis objetos
de alienação em relação à copropriedade ou à existência de união
estável, tampouco qualquer prova de má-fé dos adquirentes dos bens,
impõe-se o reconhecimento da validade dos negócios jurídicos celebrados,
a fim de proteger o terceiro de boa-fé, assegurando-se à recorrente o
direito de buscar as perdas e danos na ação de dissolução de união
estável c.c partilha, a qual já foi, inclusive, ajuizada”, apontou o
relator do recurso especial, ministro Marco Aurélio Bellizze.
Consentimento
Na ação de nulidade de escritura pública que originou o recurso, a
autora afirmou que seu ex-companheiro alienou imóveis adquiridos na
constância da união estável sem o seu consentimento, porém, para ela, os
bens deveriam ter sido submetidos à partilha após a dissolução da
união.
Em primeira e segunda instâncias, o pedido de nulidade foi julgado
improcedente. Para o TJPR, não havia o reconhecimento da união estável
no momento da aquisição dos imóveis e de sua alienação, o que, para o
tribunal, confirmou a validade do negócio jurídico e a boa-fé do
terceiro comprador.
Por meio de recurso especial, a autora alegou que a união estável e a
aquisição dos imóveis durante o período de convivência ficaram
comprovadas nos autos e, por consequência, não havia dúvidas de que os
bens pertenciam a ambos os conviventes. Por isso, para a recorrente, o
companheiro não poderia outorgar a escritura de compra e venda sem o
consentimento dela.
Peculiaridades da união estável
O ministro Marco Aurélio Bellizze lembrou inicialmente que, de acordo com o artigo 1.647 do
Código Civil, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar bens imóveis, exceto nos casos de regime de separação absoluta.
Apesar da existência de divergência jurisprudencial sobre o tema, o
ministro apontou que, embora o texto legal cite apenas cônjuges, a
proteção patrimonial se aplica também às famílias oriundas de uniões
estáveis, já que ambas as entidades são reconhecidas pelo ordenamento
jurídico.
Entretanto, o ministro também ressaltou que, diferentemente do que
ocorre no casamento, em que há ato formal cartorário, na união estável
há preponderância de um nível de informalidade no vínculo entre os
conviventes, pois se trata de situação que não exige documento. Nessas
situações, esclareceu o relator, o comprador de boa-fé não poderia ser
prejudicado, já que o imóvel foi adquirido daquele que aparentava ser o
único proprietário do imóvel.
“Assim, nos casos em que o bem imóvel esteja registrado apenas no
nome de um dos conviventes, o qual se apresenta como solteiro perante a
sociedade, pois o estado civil não se altera na união estável, e em que
não há contrato de convivência registrado em cartório, o comprador do
imóvel, terceiro de boa-fé, não tem como ter ciência da existência da
união estável”, concluiu o ministro ao manter o acórdão paranaense.
Processo: REsp 1592072
Fonte: Superior Tribunal de Justiça/AASP
