STJ – Credor hipotecário tem legitimidade para exigir respeito a padrões de construção em ação contra mutuário
Ao reconhecer a legitimidade do credor hipotecário, o colegiado
anulou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que
havia concluído que a sociedade, integrante do Sistema Financeiro da
Habitação, só teria legitimidade para discutir pontos diretamente
relacionados à garantia, e não aspectos ligados ao desacordo da
construção com os parâmetros estabelecidos.
“Em sendo imprevisível se a eventual venda do bem imóvel dado em
garantia seria suficiente para o pagamento da dívida do executado, penso
que é patente o interesse de agir da exequente, visto que, mesmo com a
subsistência do terreno, é mesmo possível a depreciação do bem dado em
garantia em vista de ter sido erigida construção incompatível com os
padrões estabelecidos para o loteamento”, apontou o relator do recurso
especial do credor hipotecário, ministro Luis Felipe Salomão.
Contrato de mútuo
No caso analisado pelo colegiado, foram firmados dois pactos: um de
mútuo, entre a sociedade de crédito e o adquirente do imóvel, e outro,
de compra e venda, entre o proprietário inicial do imóvel e o comprador.
A discussão sobre a legitimidade ativa do credor hipotecário foi
levantada por meio de embargos à execução, nos quais o adquirente do
imóvel alegou que a relação entre ele e a sociedade de crédito
imobiliário era fruto do contrato de mútuo firmado para pagamento da
compra do imóvel, mas que seria cumprido apenas com a liquidação do
preço ajustado no contrato.
Nos embargos, a parte compradora reconheceu que construiu uma casa de
madeira no loteamento, apesar de o contrato estabelecer de forma
taxativa a necessidade de utilização de alvenaria nas fachadas externas
das edificações. Entretanto, o comprador defendeu que a demolição do
empreendimento seria exagerada e desproporcional.
Venda judicial
Após julgamento de improcedência dos embargos em primeiro grau, o
TJRS reformou a sentença e reconheceu a ilegitimidade ativa da sociedade
de crédito por entender que o credor hipotecário somente possui
legitimidade para alegar descumprimentos contratuais relativos à
garantia – o objeto do contrato –, o que, para o tribunal gaúcho, não
seria o caso dos autos.
Em relação ao recurso do credor hipotecário, o ministro Luis Felipe
Salomão apontou que a hipoteca é direito real de garantia por meio do
qual o devedor permanece com o domínio e a posse; todavia, em caso de
inadimplência ou perecimento da coisa, o credor tem a faculdade de
promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total
do crédito, com preferência.
“Dessarte, a função da hipoteca é assegurar e garantir ao credor
pagamento da dívida, vinculando o bem dado em garantia à sua
satisfação”, afirmou o ministro.
No caso dos autos, Salomão apontou que, diferentemente do que
entendeu o TJRS, poderia ser discutível o interesse de agir da vendedora
do imóvel, mas jamais da credora hipotecária, já que prevista no
contrato a obrigação de observância aos padrões construtivos do
loteamento.
“Ademais, a título de oportuno registro, a sentença consigna ser
notório que a exequente/embargada, ora recorrente, vem sendo demandada
em ações de indenização, por adquirentes de lotes do empreendimento, que
sustentam a desvalorização do imóvel ante a não observância dos padrões
de edificação ajustados, de modo que se faz presente o interesse de
agir para manejo de ação de conhecimento de obrigação de fazer, com
esteio nos artigos 186 e 187 do Código Civil”, concluiu o ministro ao anular o acórdão e determinar novo julgamento da apelação pelo TJRS.
Processo: REsp 1400607
Fonte: Superior Tribunal de Justiça/AASP
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